杨德元诉赵启民等房屋买卖合同纠纷上诉状

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儿子有没有权利出卖父亲房子

　　案情：王建平，男，1948年生，有私有房屋一套，面积102平房米，有房产证，位于安徽来安县城。由其儿子王小川居住。2002年，王小川调往安徽滁州工作，王小川欲将其父亲的房屋卖掉。王小川同学张程得知后要求购买王小川的房屋，王小川以代理人的身份将父亲的房屋以58000元卖给了张程。期间，王建平因病卧床不起在滁州治疗，王小川向张程要求，不要打扰其父，房屋办证过户等父亲病好后由其父协助办理。张程认为，其和王小川是同学，王小川父亲病重，不打扰病重老人也是人之常情，老人治疗需要钱，能方便同学就方便同学，也认为，王小川居住其父房屋，有权力买其父房屋，王小川有稳定的工资收入，将来不会有后患。于是，同意了王小川的要求。2002年6月，房屋移交。张程搬迁时，王小川送礼金表示祝贺，张程心安理得居住着自己买的房屋，后来双方互相保持人情来往。2003年10月，张程到王小川家做客，张程遇到王建平，谈到了其从王小川手中购买王建平房子的事情经过，要求王建平协助房屋过户，2004年3月，王小川因交通事故死亡。2009年5月，王建平以王小川无权处分王建平房屋为由，要求张程退房。双方协商未果，王建平以返还财物为由，向法院起诉张程。
　　法庭上，张程进行陈述和辩解，王小川和王建平系父子关系，房屋由王小川长期居住，王小川持有王建平的房产证，张程有理由认为王小川有权代理处分王建平房屋，王小川卖房行为构成表见代理。张程和王小川是同学，同学父亲病重，卖房筹款看病，应当帮忙，没有催促王建平签字过户，是因为王建平病重，出于人道，不好要求在病床上的老人办理房屋过户事宜。再者，2003年10月，张程和王建平谈到该房买卖经过时，王建平说过感谢张程的话，答应协助过户，说明王建平对王小川卖王建平房屋予以追认。由于当时疏忽，没有让王建平在房屋买卖合同上签字确认。
　　王建平也进行了陈述和辩解，张程和其谈及房屋买卖事，王建平没有说过感谢的话，更没有答应协助过户，其实他心里不情愿，为了顾及王小川和张程的面子，当时并没有表态，而且，强调看病不需要卖房，也不应该卖房，如果是同意的话，其会立下书面追认的字句。对王小川卖王建平房屋的行为，王建平没有任何追认的事实。王小川和王建平没有共同生活，经济上独立，王小川住王建平房屋只是借住，王小川卖房属无权卖房。

　　评析：第一、王小川处分其父亲房屋，不构成《合同法》上的表见代理。买卖合同无效。
　　表见代理，是有效代理行为，关键是相对人有理由相信代理人有代理权。笔者认为，张程没有足够的理由相信王小川有代理权。房屋买卖本身有特殊程序，房屋的产权的转移随房屋管理部门的登记而转移，房屋买卖必须有房屋所有人及其共有人共同签字合同才能生效，这是普通人都知道的。王小川虽然居住其父亲房屋，并且持有房产证，只能证明王小川拥有居住权和保管证书权，但是，不能证明王小川有代理权，如果以居住的事实和证书的持有就能认定有权代理，那么对不动产的权益的保护极为不利，不利于家庭和睦，社会和谐。父母将房产证交给某一子女保管并将房屋让其居住，并不代表其授权给该子女有权处分房屋，除非父母明确授权。如果父或母发生死亡，那么后果将是对父母的房屋进行分割和继承。这是法律要求，也是普通人熟知的社会现象。既然王小川以王建平名义卖房，那么张程理应审查王小川的代理资格。如果王小川拥有公正机关公正的授权委托书，即使委托书有误，那么张程也有理由相信王小川有代理权，因为公正文书未经撤销，都认定为合法、有效的。张程对房屋买卖风险应该明白，但因王小川和王建平是父子关系，其侥幸的认为父亲会照顾儿子面子，会追认儿子对房屋的处分，再加上对王小川资信和人格的信任，导致张程从无权代理人王小川手中购买了王建平的房屋。因而，本案不能认定张程有理由相信王小川有代理资格。王小川处分其父亲房屋不构成表见代理，买卖合同无效。
　　第二、王小川处分其父亲的房屋行为，属于无权处分，事后，其父亲对该行为拒绝追认。
　　本案张程辩解，房屋交付后，张程到王小川家做客，张程曾对王建平说过房屋买卖的事，当时，王建平说过感谢的话，说明王建平已对王小川无权处分房屋行为给以了事后追认；王建平辩解，张程和他谈到过王小川卖王建平房屋的事，但，王建平不承认其说过感谢的话。王建平对王小川卖其房一事是否讲过感谢话，双方各执一词，无法认定。如果说张程有当时的谈话录音，能够证明，王小川卖其父亲房屋，王建平得知后，说过感谢的话，那么应该认定王建平对王小川的无权代理行为给以了追认。然而，王建平只承认，张程告知过王小川卖房一事，王建平一直保持沉默，根据《合同法》48条，相对人将无权代理人代理行为告知所有权人，所有权人在一个月内未作明确表示的，视为拒绝追认。因此，不能说王建平对其子卖房行为给以追认。无权处分行为，权利人予以追认的，合同有效，权利人拒绝追认，合同无效。